在住房体制改革的讨论中，商品住宅价格已经成为人们关注的热点。这个问题在北京显得尤为突出，因为北京商品住宅的价格不仅远远高于国内其它大城市，而且一直居高不下。但是，迄今为止，各种讨论却并没有触及到价格畸高的根本原因，因而也就无法找到解决问题的关键所在。笔者认为，有两个非常重要的问题需要得到进一步的研究和思考。
关于北京旧城改造的拆迁安置费用及其与住宅造价的关系，目前的说法几乎一致：
①平均每户旧城居民的拆迁安置费用高达40万元；
②旧城改造的成本中，土地开发成本约占70％以上，达到8000－10000元／平方米左右（其中又以拆迁安置为最多，需要6000元／平方米以上）；
③在旧城改造中，拆迁安置费占住宅开发成本的60％以上，是耗资最大的部分。
根据上述说法，一些人认为，北京房价高是拆迁安置成本高造成的。这样实际上就将房价高的矛头指向了城区的老百姓。许多群众也被误导，都认为北京房价高是因为城区居民在拆迁安置中要价太高、获利太多造成的。
根据北京市1993年颁布的关于基准地价的规定，北京市的城镇拆迁安置费为5900－7800元／平方米（约占基准地价的60％）。按北京城区一般的居住密度推算，每户的拆迁安置费确实应为30－40万元。但是，在笔者对若干危改小区的安置居民进行调查时却发现，大部分居民根本没有拿到这30－40万元。那么，这些款项都到哪里去了呢？
以某危改项目为例。房地产商提供给外界的数据如下：在北京近郊购买商品房（房价为5500元／平方米）安置300户居民，按每户安置面积60平方米计算总共花费33万元，加上其它费用（如：向房管所缴纳的“房屋撤管费”、提前搬家奖励费、拆迁工程费、管理费等），总的拆迁安置成本达到大约40万元。
从被安置的居民处了解到的情况是：开发商依据北京市关于基准地价的规定，按每户40万元从投资商手里拿到300户居民的拆迁安置费12，000万元。然而开发商既没有买房也没有买地建房，而是从南郊某单位“借用”房屋来进行安置。安置房的产权属于该单位，居民需按月缴纳房租。开发商则按三年的房租一次性付给该单位1百万元（仅相当于3户居民的拆迁安置费）。另外，其它费用（如：房屋撤管费、提前搬家奖励费、拆迁工程费、管理费等）加起来平均每户只有约2万元。下表是一个简单的比较：
开发商应付的拆迁安置费开发商实际支付的拆迁安置费
40万元／户×300户＝12，000万元100万元＋2万元／户×300户＝700万元
对投资商来说，付出的12，000万元作为应缴纳的地价的一部分包含在新建房屋的成本中，将来通过出售商品房收回；对每户居民来说，无论以前是拥有私房还是租住公房，得到的都是一套租来的郊外住房，没有住房产权，需按期付租金，将来如果想要得到产权，还需按房价购买；而开发商则通过拆迁安置（实际只是进行租房中介）净赚了1亿1千多万。
据了解，类似这种用中介租房的方式进行拆迁安置的情况，在北京的危旧房改造中并不鲜见。另外还有一种情况也比较普遍，即开发商用安置费中的一小部分钱在郊外买地建房，或者消化卖不出的商品房来安置居民。这样一方面开发商可以赚取安置费中的差额，另一方面，由于土地使用权和房屋产权属于开发商，物业自然也被开发商占有（除非转卖他人），不仅可以用来作为贷款抵押，每年更可得到一笔可观的房租或物业管理费。
由此可见，在目前的房地产开发机制下，本来应当给居民拆迁安置的费用，其中大部分却被开发商用来购置属于开发商自己的土地和房屋，或者挪作它用，而这些钱最后竟然都被计算在新建的商品房成本中！因此，所谓“拆迁安置成本过大造成商品住宅价格过高”，实际应当改为“拆迁安置利润过大造成商品住宅价格过高”。
方可
